LMNP : ce que la réintégration des amortissements a changé

Pendant vingt ans, la location meublée non professionnelle a reposé sur une asymétrie que personne ne discutait vraiment : on amortissait le bien pour effacer l’impôt sur les loyers, et cet amortissement disparaissait au moment de calculer la plus-value de revente. On déduisait deux fois la même chose, en quelque sorte.

La loi de finances pour 2025 a fermé cette porte. Le changement s’applique aux cessions réalisées à compter du 15 février 2025, et il n’a rien de marginal pour ceux qui détiennent depuis longtemps.

Le principe

Au régime réel, un loueur en meublé non professionnel déduit de ses recettes l’amortissement comptable du bien — sa dépréciation théorique, répartie sur la durée d’usage des différents composants. Le mobilier s’amortit sur cinq à dix ans, le gros œuvre sur cinquante. Le terrain ne s’amortit pas.

L’effet est puissant : sur un bien de 200 000 euros, l’amortissement annuel se situe couramment entre 4 000 et 6 000 euros, ce qui suffit souvent à ramener le résultat imposable à zéro pendant une décennie ou davantage. Les loyers rentrent, l’impôt ne suit pas.

Jusqu’en février 2025, la plus-value de cession se calculait selon le régime des particuliers, sur la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition — sans tenir compte des amortissements déduits. Depuis, ces amortissements sont réintégrés : ils viennent en diminution du prix d’acquisition retenu, donc en augmentation de la plus-value imposable.

Concrètement, ce que cela change à la revente

Prenons un bien acheté 200 000 euros, détenu douze ans, revendu 250 000 euros, sur lequel 55 000 euros d’amortissements ont été déduits. Les chiffres illustrent le mécanisme et ne constituent pas une simulation personnalisée.

Sous l’ancien régime, la plus-value brute était de 50 000 euros, réduite par les abattements pour durée de détention.

Depuis février 2025, le prix d’acquisition retenu devient 200 000 moins 55 000, soit 145 000 euros. La plus-value brute passe à 105 000 euros. Elle est ensuite réduite par les mêmes abattements pour durée de détention, mais elle part de plus du double.

Ces abattements restent inchangés : l’exonération d’impôt sur le revenu est acquise après vingt-deux ans de détention, celle de prélèvements sociaux après trente ans. Un bien détenu depuis très longtemps est donc peu affecté ; un bien revendu au bout de dix à quinze ans l’est beaucoup.

Le calcul de l’intérêt du régime réel se déplace donc d’un cran : l’économie d’impôt annuelle n’est plus définitivement acquise, elle devient une avance dont une partie se rembourse à la sortie.

Ce qui n’a pas changé

Trois points restent en l’état, et ils sont souvent confondus avec la réforme.

Le mécanisme de l’amortissement lui-même. Il continue de fonctionner exactement de la même façon pendant la détention. Rien n’a été retiré côté revenus.

Les seuils du micro-BIC. Pour la location meublée classique — bail d’habitation, bail étudiant, bail mobilité — l’abattement forfaitaire reste de 50 % jusqu’à 77 700 euros de recettes annuelles. Pour le meublé de tourisme non classé, la loi du 19 novembre 2024 avait déjà abaissé l’abattement à 30 % et le seuil à 15 000 euros.

Le régime des prélèvements sociaux. Les revenus de location meublée non professionnelle relèvent du taux de 18,6 % depuis le 1^er janvier 2026, contrairement aux revenus fonciers de la location nue restés à 17,2 %. Cette divergence est détaillée dans notre article sur les deux taux de prélèvements sociaux.

La différence avec le statut professionnel

Une confusion revient régulièrement : le loueur en meublé professionnel n’a jamais bénéficié de l’asymétrie qui vient d’être supprimée. Son régime de plus-value est celui des professionnels, qui distingue depuis toujours une plus-value à court terme — correspondant aux amortissements déduits — et une plus-value à long terme.

Le basculement d’un statut à l’autre n’est pas un choix : il résulte de deux conditions cumulatives, des recettes annuelles supérieures à 23 000 euros et supérieures aux autres revenus d’activité du foyer. Un changement de situation professionnelle dans le foyer — un départ à la retraite, par exemple — peut faire basculer un bailleur du statut non professionnel au statut professionnel sans qu’il ait rien demandé, avec des conséquences sur la plus-value comme sur les cotisations sociales.

La réforme de 2025 a donc rapproché les deux statuts sur ce point précis, sans les aligner. Vérifier chaque année de quel côté de la frontière on se trouve reste un réflexe utile.

Les limites

Certaines résidences échappent à la réintégration. Le texte a prévu des exclusions, notamment pour des logements situés dans certaines résidences avec services — résidences étudiantes, établissements pour personnes âgées ou handicapées. Le périmètre exact se lit dans le texte de la loi, et il n’est pas intuitif : une résidence de tourisme et une résidence services seniors ne sont pas traitées de la même façon.

Le régime réel reste souvent plus favorable que le micro-BIC. La réforme réduit l’avantage, elle ne le supprime pas. Sur un bien avec des charges réelles importantes — intérêts d’emprunt, copropriété, gestion — le réel continue fréquemment de battre l’abattement forfaitaire de 50 %, même en tenant compte du coût de sortie.

La durée de détention devient le paramètre décisif. Plus elle s’allonge, plus les abattements neutralisent la réintégration. Le calcul à faire n’est plus « le réel est-il meilleur que le micro ? » mais « le réel est-il meilleur que le micro sur la durée où je compte détenir ce bien ? ». La réponse change avec l’horizon.

Une réforme peut en cacher une autre. La fiscalité de la location meublée a été modifiée à trois reprises en deux ans. Construire une stratégie de vingt ans sur l’état du droit d’aujourd’hui suppose d’accepter ce risque, et de le dire.

Pour qui ce régime reste pertinent

Il l’est pour un bailleur qui détient durablement, dispose de charges réelles substantielles, et dont l’horizon dépasse largement la dizaine d’années. Dans cette configuration, l’amortissement conserve l’essentiel de son intérêt.

Il l’est moins pour qui achète en vue d’une revente à moyen terme, ou pour qui a acquis récemment avec un plan de sortie à dix ans : la réintégration tombe alors en plein sur la période où les abattements n’ont pas encore joué.

Dans tous les cas, la question mérite d’être reposée avec un comptable pour les biens déjà détenus. Les amortissements déjà déduits avant février 2025 sont eux aussi réintégrés en cas de cession postérieure : la réforme n’a pas prévu de clause de gel pour le passé.

Pour aller plus loin

• Immobilier locatif : calculer une rentabilité qui veut dire quelque chose
• Repères chiffrés de l’épargne — édition 2026
• Prélèvements sociaux : pourquoi il n’y a plus un seul taux

Cet article présente une information générale sur la fiscalité de la location meublée. Il ne constitue ni un conseil fiscal, ni une recommandation personnalisée. Les règles citées sont celles en vigueur à la date de publication et peuvent évoluer.