Crédit immobilier : lire un taux, lire un TAEG

Le taux affiché sur une offre de prêt n’est pas ce que coûte le crédit. C’est une des composantes de ce qu’il coûte, et pas toujours la plus lourde. Le chiffre qui répond réellement à la question figure ailleurs sur le document, en plus petit, et s’appelle le taux annuel effectif global.

Voici comment se lisent les deux, où en sont les barèmes à la rentrée 2026, et ce qui se joue derrière l’écart entre le taux nominal et le TAEG.

Où en sont les taux

Selon le baromètre publié le 17 août 2026 par un courtier national, les taux constatés sur les dossiers financés s’échelonnaient ainsi, hors assurance :

• 15 ans — de 3,00 % sur les meilleurs dossiers à 3,58 % pour un bon dossier ;
• 20 ans — de 3,10 % à 3,62 % ;
• 25 ans — de 3,20 % à 3,74 %.

Ces valeurs sont celles d’un baromètre de courtier, pas d’une statistique officielle : elles décrivent des dossiers réellement financés par un intermédiaire, ce qui n’est pas la même chose que le marché entier. Elles donnent un ordre de grandeur, jamais un taux à attendre.

La tendance de l’été a été à la stabilité, les barèmes bougeant peu depuis juillet. Deux éléments méritent d’être notés pour l’automne. D’abord, l’obligation assimilable du Trésor à dix ans a franchi le seuil des 4 % durant l’été ; c’est le principal indicateur de refinancement des banques, et un maintien durable à ce niveau se répercuterait sur les barèmes. Ensuite, la fin de plusieurs offres promotionnelles destinées aux primo-accédants s’est traduite par une hausse effective de cinq à dix centièmes de point, sans que les grilles affichées n’aient bougé.

Le principe : ce que le TAEG ajoute au taux nominal

Le taux nominal ne rémunère que le prêt d’argent. Le taux annuel effectif global agrège l’ensemble du coût du crédit, converti en pourcentage annuel : le taux nominal, les frais de dossier, les frais de garantie — hypothèque ou caution —, le coût de l’assurance emprunteur lorsqu’elle est exigée, et les éventuels frais de courtage.

C’est le seul indicateur comparable d’une offre à l’autre, et c’est à ce titre que la réglementation en impose l’affichage. Comparer deux propositions sur leur taux nominal revient à comparer deux voitures sur leur cylindrée.

L’écart entre les deux se loge principalement dans l’assurance. Sur un emprunteur jeune et sans antécédent, elle représente couramment 0,25 à 0,35 point de TAEG ; sur un emprunteur de plus de cinquante ans ou présentant un risque aggravé, elle peut en représenter plus d’un point. Deux offres au même taux nominal peuvent ainsi présenter des TAEG écartés de plus d’un point entier.

Concrètement, sur un dossier

Prenons un emprunt de 220 000 euros sur vingt ans, à 3,45 % nominal. L’illustration sert à montrer la mécanique, elle ne vaut pas simulation.

La mensualité hors assurance s’établit autour de 1 265 euros, pour un coût total d’intérêts d’environ 83 500 euros. Ajoutons 1 200 euros de frais de dossier, 2 500 euros de frais de garantie, et une assurance à 0,30 % du capital initial, soit 660 euros par an pendant vingt ans — 13 200 euros.

Le coût total du crédit passe ainsi de 83 500 à environ 100 400 euros, et le TAEG s’établit nettement au-dessus du taux nominal. L’assurance, à elle seule, représente plus de treize pour cent du coût.

C’est ce qui explique que la délégation d’assurance — souscrire ailleurs que dans la banque prêteuse — soit devenue le principal levier d’économie sur un crédit immobilier. Depuis la réforme entrée en vigueur en 2022, la résiliation est possible à tout moment, sans frais ni motif, à condition que le contrat de substitution présente un niveau de garantie équivalent.

Caution ou hypothèque : la garantie qui pèse sur le TAEG

Une banque ne prête pas sans garantie, et deux mécanismes se partagent le marché. Le choix n’est pas anodin : il représente plusieurs milliers d’euros et il entre dans le TAEG.

L’hypothèque, ou le privilège de prêteur de deniers, est une sûreté réelle inscrite sur le bien. Elle passe par un acte notarié, coûte de l’ordre de 1,5 à 2 % du montant emprunté, et sa mainlevée avant l’échéance — en cas de revente anticipée — engendre des frais supplémentaires.

La caution délivrée par un organisme spécialisé remplace cette inscription par un engagement de payer à la place de l’emprunteur défaillant. Elle se compose d’une commission acquise et d’une participation à un fonds mutuel de garantie, laquelle est partiellement restituée à la fin du prêt si aucun incident n’est survenu. Cette restitution, souvent oubliée dans les comparaisons, améliore sensiblement le coût réel.

La banque n’accepte pas toujours les deux formules, notamment sur certains profils ou certains types de biens. Quand elle laisse le choix, la question à poser est simple : quel est le coût net de garantie, restitution comprise, dans les deux cas ?

Les limites

Le taux d’usure n’est pas un plafond de négociation. Il fixe le TAEG maximal légal au-delà duquel un prêt ne peut pas être accordé. Il protège l’emprunteur d’un crédit hors de prix, il ne dit rien du taux qu’il peut obtenir.

Les taux affichés sont des taux constatés, pas des taux offerts. Les meilleurs barèmes correspondent à des dossiers présentant un apport substantiel, des revenus stables et une épargne résiduelle après opération. Le taux d’un dossier se construit sur ces éléments, pas sur la date de la demande.

La durée pèse sur le coût total autant que le taux. Allonger de vingt à vingt-cinq ans allège la mensualité et alourdit sensiblement le coût total, doublement : par la durée et par le taux, plus élevé sur la maturité longue.

Le taux d’endettement n’est pas le seul critère d’octroi. Le reste à vivre, la stabilité professionnelle, l’épargne résiduelle et la nature du bien entrent dans la décision. Un dossier à 33 % d’endettement avec un reste à vivre confortable passe là où un dossier à 30 % sans épargne peut être refusé.

Ce qu’il faut regarder sur une offre

Trois lignes suffisent à comparer deux propositions. Le TAEG, qui donne le coût global. Le coût total du crédit en euros, qui rend ce coût tangible. Et les conditions de remboursement anticipé, notamment l’existence ou non d’indemnités : sur un bien que l’on n’est pas certain de conserver quinze ans, cette ligne peut valoir plus qu’un dixième de point de taux.

Vient ensuite la question de l’assurance, qui se traite séparément et peut se renégocier après la signature — c’est même souvent le meilleur ordre : obtenir le prêt d’abord, optimiser l’assurance ensuite.

Pour aller plus loin

• Immobilier locatif : calculer une rentabilité qui veut dire quelque chose
• L’épargne de précaution : combien, et sur quel support
• Lexique de l’épargne et du placement

Cet article présente une information générale sur le crédit immobilier. Il ne constitue ni un conseil en financement, ni une offre de prêt. Les taux cités proviennent d’un baromètre daté du 17 août 2026 et ne préjugent d’aucune condition individuelle.